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美国房地产市场是否火热?

2019/09/02 10:34
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对照中文英文原文
美国房地产市场的一些领域现在比2002年至2006年的繁荣时期更加火热。

截至2019年7月1日,美国经历了有史以来最长的经济扩张。这种长期的稳定增长始于2007年至2009年的“大衰退”(Great Recession)之后,人们对金融市场的动荡和房地产市场的崩溃至今都记忆犹新。

最近的实证研究表明,除了房价的大幅下跌之外(某些地区的跌幅往往超过30%),销售延迟也由于平均的待售时间增加了几个月而显著上升。在本文中,我们将房地产流动性由特定地区的房屋平均待售时间来定义。这种恶化与前一段时期形成了鲜明对比,当时房地产销售迅速,使得房地产成为一种流动性极强的投资。自2007年至2011年的住房危机以来,房价和房地产流动性已基本恢复或者超过了危机前的水平,有些地区的房价甚至高于2002年至2006年的繁荣时期。

我们使用热度图来比较当前和过去的房地产状况;具体来说,是在对比在房地产危机前(2002年至2006年)和危机后第二次住房热潮中(2013年至2017年),房价的上涨和房地产流动性的增加。

房地产状况,2002年至2006年和2013年至2017年

注:TOM为待售时间。

图中的地图显示了这两个时间段的根据邮政编码划分的实际房价和待售时间(TOM)的变化。这些数据涵盖了美国许多主要的大都会地区,因此也涵盖了大多数人口。颜色对应于每个变量的百分比变化,当其变得更正时,越接近红色,而当其变得更负时,则越接近蓝色。

看看2002年至2006年和2013年至2017年的繁荣时期,我们可以看到,随着时间的推移,价格上涨的地理位置和强度存在显著差异。2002年至2006年的繁荣似乎主要集中在两岸。佛罗里达州、东北部、太平洋西北部和西南部的大都会城市房价均大幅上涨。美国中西部和中部的大部分地区则经历了更为平和的价格上涨,或者在某些情况下甚至有所下降。近期房地产繁荣的地理位置却截然不同,中西部房价大幅上涨,德克萨斯州和北加州则成为新的热点地区。后危机时期的另一个特点是,美国东北部和亚利桑那州等阳光地带部分地区的房地产市场明显降温。

就房地产流动性而言,2002年至2006年的繁荣时期存在明显的地区异质性。尤其是一些大都市地区经历了以待售时间下降为表现形式的更高房地产流动性;而其他地区则是待售时间增加了;还有一些则是在大都市地区的不同县存在着各种不同的房地产变化。然而,在2013年至2017年的后危机时期,几乎所有地方的房地产流动性都有所改善。尽管亚利桑那州甚至加州有一些特殊的例外,但在此期间美国绝大部分地区的房地产市场流动性都有所增加。

对于后危机时期房地产流动性的增加,有两种可能的解释。一种可能性是,房地产市场只是回到了危机前的正常状态,而当时房地产就相对来说具有流动性。由于经济状况在抵押贷款利率处于创纪录低位的背景下有所改善,对住房的需求也不断上升,其表现为房价上涨和销售进度加快。实证分析也支持这一说法,因为在2002年至2006年期间,约131天平均待售时间的天数一直保持稳定。从总体上看,危机前的房地产繁荣时期并未大幅改变其流动性。然而,从2013年到2017年,待售时间的平均天数从157天下降到了129天。这支持了这样一种观点,即危机后时期始于流动性相对更差的市场,而最近的繁荣只是恢复了危机前的流动性。

对近期流动性增加的另一种解释是,房地产危机或其它结构性因素从根本上改变了房地产市场;例如,大城市房地产市场的本地和外地机构投资者所做的的贡献。这就有一个问题:我们能否在未来看到更具流动性的房地产市场?然而,目前最新的微观交易数据尚未出炉,这就限制了评估房地产流动性的下降趋势是仍在继续还是已经趋于平稳的分析范围。

今天的房地产市场看起来和2006年一样好,甚至更好。尽管最近出现了正常化进程,但是极为宽松的货币政策一直在协助恢复房地产市场。在7月的新闻发布会上,美联储主席鲍威尔表示,联邦公开市场委员会在2019年降息以推动通胀预期达到目标。鉴于房地产市场目前的水平,更多的宽松可能会推动房地产市场升至历史最高点。

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