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美国多地实施租金控制

2019/08/27 10:35
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俄勒冈州最近成为第一个强制实行全州租金控制的州,限制了业主每年提高租金的能力至通货膨胀率加7%。加州、马里兰州、新泽西州、纽约州和哥伦比亚特区都规定了一定程度的州或地方租金限制,行业专家预测,其他司法管辖区也将效仿。尽管许多州都有法律禁止市政当局控制租金,但通过限制投资者提高市场租金的能力来满足对更多可负担住房的需求的压力越来越大。

在过去的10年里,多户住宅行业的表现令人印象深刻,资产价格上涨超过100%,上限利率下降了近2个百分点。当多户投资者评估房地产行业当前的增长周期何时可能结束时,他们还有一个市场以外的担忧:租金控制措施。

多家庭部门的资产价格在10年内翻了一番

在过去的10年里,多户住宅行业的表现令人印象深刻,资产价格上涨超过100%,上限利率下降了近2个百分点。

资料来源:Real Capital Analytics。截至2019年4月30日的数据。CPPI:商业地产价格指数。

俄勒冈州最近成为第一个强制实行全州租金控制的州,限制了业主每年提高租金的能力至通货膨胀率加7%。加州、马里兰州、新泽西州、纽约州和哥伦比亚特区都规定了一定程度的州或地方租金限制,行业专家预测,其他司法管辖区也将效仿。尽管许多州都有法律禁止市政当局控制租金(见下图),但通过限制投资者提高市场租金的能力来满足对更多可负担住房的需求的压力越来越大。

对更多可负担住房的需求导致了更多的租金控制立法

尽管许多州都有法律禁止市政当局控制租金,但通过限制投资者提高市场租金的能力来满足对更多可负担住房的需求的压力越来越大。

资料来源:国家多户住房委员会。数据截至2019年3月13日。

除了对租金上涨的限制,纽约等一些司法管辖区也在堵住漏洞。最近,纽约将全面的租金控制规定变成了永久性规定。在过去,这些漏洞允许多户业主在单位空置(空置解除控制)、业主投资股本改善物业或租户收入升至指定的“高收入”水平时,将租金提高到市场租金水平。纽约房地产委员会预测,随着这些变化,业主将不再有动力投资租金管制的公寓。由于对新限制将如何影响房地产价值的不确定性,标普全球市场情报公司指出,纽约的多户贷款发放在2019年初同比下降了近30%。对于许多2020年总统候选人来说,获得可负担的住房已成为一个战斗口号,因此,预计对多户投资者来说,租金控制仍将是一个风险因素。当住房需求超过现有供应时,这也不太可能解决根本的市场脱节。

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